在全国房价上涨最凶的杭州，2004年一季度的地价涨幅是房价涨幅的5倍。那么是，房价拉着地价涨，还是地价拉着房价涨？  
 
　　国土部官员认为，房价上涨，使开发商对土地的需求增加，造成地价上涨。但建设部9月份发表的房地产形势报告，把土地价格上涨列为房价上涨的第一位原因，地价作为开发成本最大的部分，地价大幅上涨必然推动房价大幅上涨。而开发商则认为，协议转让改“招拍挂”后地价大幅上涨将推动房价进一步上涨。

　　但是，也有人认为，“招拍挂”土地建的房至少要过一两年后才入市，现在房价的迅猛上涨是开发商借“招拍挂”之机炒作房价。殊不知，买房买的是预期。现在房价的上涨恰恰是因为“招拍挂”强化了一两年后房价上涨的预期，既然“招拍挂”的地价现在大幅上涨，一两年后“招拍挂”地盖的房子上市房价岂能不涨？既然一两年后房价还要涨，那么现在的房子岂能不抢，现在的房价岂能不涨？

　　抨击中国房价泡沫的一个惊人说法是，京沪房价直追美国房价。殊不知中美房价具有许多不可比性。美国房价中的土地出让金是分摊在几十年逐渐支付的。而占中国房价40%的的70年土地出让金须一次性缴清(当然中国出让的是70年土地使用权，美国出让的是永久土地所有权)。中国房价岂能不高？

　　可见，中国房价泡沫是地价泡沫，而地价泡沫在一定程度上是地价支付方式泡沫。如果中国占房价40%的土地出让金从房价中拿出来变成物业税，分摊在70年土地使用期中按年征收，中国房价不就降下来了吗？专家分析，物业税不仅可把房价降三成，还可以通过定期评估土地增值，提高物业税征收额，实现土地价值最大化。总之，物业税被视为一项利国利民的多赢的改革。

　    地价泡沫在一定程度上是地价支付方式泡沫 
 
　　然而，物业税不能消除地价泡沫，只能用时间摊薄地价泡沫。

　　按老百姓的看法，消除地价泡沫似乎很简单，只要地方政府让利低价转让把土地价格降下来。但是，低价转让土地几乎是不可能的。客观上讲，8.31后实行的“招拍挂”方式暗含价高者得的规则。倘若土地高价不卖低价卖，不符合市场经济的规则（除非以非市场经济的方式转让经济适用房用地，否则很难实现土地低价转让）。而且考虑到土地资源的稀缺性及土地长期增值效益，地方政府也不愿意低价贱卖土地。
 
 
        物业税不能消除地价泡沫，只能用时间摊薄地价泡沫
 

　　一方面老百姓希望低地价带来低房价，另一方面土地又不可能低价转让，这就构成了一对尖锐的矛盾。为了缓解这对矛盾，一种把高地价平均到若干年去支付的办法----物业税出现了，然而，一度被媒体热炒的物业税改革试点被搁置了。其缘由在于，许多不发达地区，卖地是地方政府的主要财政收入。因此，作为短期地价泡沫的制造者和受益者，地方政府不会放弃一次性卖地。尽管物业税的长远收入大于一次性卖地，但远水解不了近渴。

　　消除地价泡沫之所以成为两难选择，因为中短期来看，地价泡沫迅速膨胀带来了严重后果，而从长期看土地价值仍有很大潜力。人多地少的中国土地价值应高于地广人稀的美国。从中国经济的高速发展及中国城市化的巨大潜力，中国土地价值，特别是东部沿海地区城市土地价值从长期看有巨大的增长潜力。1993年广西北海地价泡沫的经典是把一块地从6.67万/亩炒到120万/亩，而世纪之交北海成交的两块地成交价200万/亩，1993年的北海地价提前透支了好几年，但从长期来看沿海的地价还是趋涨。

　　 什么是地价泡沫？人们通常认为中国的地价泡沫与外国一样，都是因为土地价格高于土地价值。其实，在中国，地价泡沫主要表现为土地使用权泡沫，或者说把土地使用权当土地所有权炒作形成泡沫。土地价格与土地权益直接相关。也就是说，拥有使用权的土地价格与拥有所有权的土地价格不同，就象使用权的房子与所有权的房子价格不同一样。倘若地价不是代表70年土地使用权，而是代表土地所有权价格，那么现在的地价非但没有泡沫，而且与土地价值相比仍有很大潜力。

　　在老外眼里，外国房地产从某种意义上讲是无价的，因为外国房地产的房屋及土地所有权可以世代相传。而中国的房地产是有价的，因为中国房地产占用的土地只有使用权没有所有权。土地使用期满之后，国家可以无偿收回。这是物业税改革被搁置的又一潜在原因。对于业主，随着土地使用期限渐渐临近，土地使用权的价值，会随业主使用期的临近，逐步降低，直至趋于零。因此物业税无法随土地增值而增收。

       在中国，地价泡沫主要表现为土地使用权泡沫 
 
       许多人认为向私人出让土地所有权是根本行不通的。因为中国法律规定城市土地是归国家所有，也就是说，土地所有权不能买卖。为了回避这一法律障碍，中国才有了房屋所有权和土地使用权相结合的房改制度。土地使用权与所有权分离，将成为未来中国房地产业巨大隐患。70年后怎么办？是无法回避的问题。

　　倘若按现在法律国家可以无偿收回土地，开“没收公民合法私有财产”的这个口子，将造成极大的社会不稳定。若继续交土地出让金，交多少如何交，也会带来许多矛盾。因为土地使用权价值评估比土地所有权价值评估难得多，土地增值与土地使用权的价值关联不大。

　　为了保障国家利益和所有购房人的利益，为了消除地价泡沫，为了中国房地产业长期健康发展，中国应当向私人出让土地所有权。
 
 
       土地使用权与所有权分离，将成为未来中国房地产业巨大隐患 
      

       房地产是国家财富的主要来源。是70年卖一次土地使用权的收益大，还是卖土地所有权收益大？当然是后者。中国应当把出售土地使用权变为出售土地所有权，使房地产价值最大化，实现房地产长期的巨大的增值潜力，以增加国家财富。

　　可以说，如果中国变出售土地使用权为土地所有权，土地使用权泡沫就可以解决了。与此同时，拥有土地所有权土地价格大幅攀升，这样，一方面，只要对少数土地一次性出售土地所有权（此类土地高档房满足中外富裕阶层及企业需求），即可满足地方政府短期财政收入，就可换取地方政府对实行物业税的支持。一方面，以物业税长期分摊方式出售大多数土地所有权的土地价格则显著回落，此类低档房可满足普通民众购房需求。

　　至于出售土地所有权会不会带来新的地价泡沫，即土地所有权泡沫？首先，“招拍挂”后拥有土地所有权土地价格大幅攀升，短期地价上升空间有限，其次，只要国家法律限制炒地（两年不开发即收回），就可以极大地抑制土地所有权泡沫形成。